邓盛友律师亲办案例
成功代理三明M国际大酒店有限公司与Z租赁合同纠纷
来源:邓盛友律师
发布时间:2013-08-03
浏览量:661
案情
2010126,三明M国际大酒店有限公司与Z经协商,就Z承租三明M国际大酒店有限公司房屋事宜达成协议,并签订租赁合同书一份,合同约定,租赁期为5年,从201141日至2016331日,租金从201151日开始交纳,第一至第三年每月租金为156568元,并对第四年和第五年的租金也作了约定。合同还约定,承租人每月10日前支付当月租金。消防于2011826日验收合格,2011819日,三明M国际大酒店有限公司书面通知Z入场装修,但Z却在此前后提出要独家经营、其他楼层不得经营娱乐场所的无理要求,三明M国际大酒店有限公司理所当然地予以拒绝。为此,双方多次协商未果,Z又要求三明M国际大酒店有限公司赔偿其“损失”,但双方意见相左,无法达成一致。Z等与三明M国际大酒店有限公司员工发生纠纷,而且最终还有人受伤。为履行合同,三明M国际大酒店有限公司又分别于20111018日、1216日及2012223日给Z发出书面通知,要求Z履行合同义务----承租、装修经营,但Z却置之不理。
20122月,Z向法院提起民事诉讼,要求解除合同,退还预交的租金,双倍返还定金,赔偿经济损失等共计130万元左右。
接到诉状后,本律师作为代理人之一,认真阅卷,全面了解案情,积极应对,提出答辩,并根据本案的具体情况,对Z另行提起民事诉讼(本应提起反诉,但最后因各种原因另行提起民事诉讼),要求Z继续履行合同,支付租金及违约金约150万元。
争点
一、本案中谁违约?
1、招商引资规划是否存在?是否应遵守?
Z提出,在招商引资规划中,三明M国际大酒店有限公司曾承诺附楼一至三楼作为商场,四、五楼作为娱乐场所,但在签订合同后,三明M国际大酒店有限公司却将二、三层也作为娱乐场所予以出租,违背了招商引资的规划。由于在同一楼中有相同经营者,对其经营产生重大影响,故而要求解除合同。
对此,本代理人据理力争:有无该招商引资规划,Z没有提供相关证据;既便有该规划,在性质上那也仅是“要约邀请”,而非要约,不能成为合同义务。
2、三明M国际大酒店有限公司迟延交付房屋是否能成为解除合同的理由?
Z认为三明M国际大酒店有限公司没有依约履行交付房屋的义务,给三明M国际大酒店有限公司造成了重大损失。要求解除合同。
本代理人认为,三明M国际大酒店有限公司确实迟延交付房屋,但仅迟延了五个月左右,但对于为期五年的租赁合同来说,该迟延交付不足以够成根本性违约。不能成为合同解除的理由。且合同中并无迟延交付就可以解除合同的约定。因此,Z无权要求解除合同。
3Z未依约交足二个月租金及相应定金对本案的影响
三明M国际大酒店有限公司认为,Z先行违约。按合同约定,Z在签订合同当日,应先预交二个月租金及等额定金共计62万余元,但实际才支付60万元。Z已构成违约。从法理上讲,Z先期违约,所以,三明M国际大酒店有限公司有权拒绝Z相应的履行要求。但代理人提出该事实仅系诉讼策略,并不想以此作为抵消Z诉求的有力武器。
二、本案合同是否已经解除?
Z认为,双方发生纠纷后,就解除合同及赔偿事宜曾多次协商,最终达成合同解除的意思表示,只是在赔偿数额上无法协商一致,故而要求法院处理。Z提供了“告知书”一份及申请证人出庭作证。
三明M国际大酒店有限公司认为,纠纷发生后,双方确实就解除合同及赔偿等进行过协商,但由于赔偿数额无法取得一致,因此,双方并未对解除合同最终达成协议。代理人认为,该“告知书”明确表示耐心等待三明M国际大酒店有限公司早日交付租赁场地,并要求三明M国际大酒店有限公司将二、三楼退租,否则将要求终止合同。告知书的内容是明确的,也就是要求三明M国际大酒店有限公司履行合同,而不是解除合同。
三、Z要求解除合同是否应予以支持?
Z认为,三明M国际大酒店有限公司迟延交付房屋,且违反招商引资的承诺,改变规划,将二、三层出租给他人经营与Z相同的娱乐项目,对其经营将产生重大影响。Z有权要求解除合同。
代理人认为,本案合同不符合《合同法》第九十四条规定的解除条件。只有构成根本性违约或迟延履行经催合后在合理期限内仍未履行的,才可以解除合同。本案不存在根本性违约,Z从未催告三明M国际大酒店有限公司在某个期限内履行。而且,三明M国际大酒店有限公司在获知消防验收合格后马上通知Z入场装修,只是因Z认为存在同业经营,其收益无法保障,要求三明M国际大酒店有限公司停止二、三楼的经营者的经营行为,该无理要求被拒绝后才要求解除合同。其请求没有法律和事实依据。
四、三明M国际大酒店有限公司是否在20118月后多次通知Z入场装修?
这涉及到三明M国际大酒店有限公司在何时交付房屋的问题,直接影响租金的计算和违约金的计算。
本代理人提供了相关快递公司的祥单及通知等,证明了三明M国际大酒店有限公司曾多次书面通知Z入场装修、交纳租金。且Z申请出庭作证的证人当庭陈述三明M国际大酒店有限公司于2011年通知Z入场装修。因此,可以证明三明M国际大酒店有限公司在20118月交付房屋的事实。至于Z收到后没有入场装修,那是Z的事,接到通知却没有入场装修,未交租金,只能证明Z违约。
Z认为,其并未收到三明M国际大酒店有限公司通过快递公司寄来的书面通知。无法证明三明M国际大酒店有限公司于20118月交房的事实。
判决
Z诉三明M国际大酒店有限公司租赁合同一案中,法院经审理后认为,Z要求解除合同无法律依据和事实依据,其在20118月接到三明M国际大酒店有限公司通知后未入场装修,且未及时支付租金,已构成违约,判决驳回其全部诉讼请求。
在三明M国际大酒店有限公司诉Z的案件中,三明M国际大酒店有限公司的诉讼请求除了违约金一项外,其他诉讼请求全部得到支持。
思考
作为代理人,认真阅卷,深入了解案情至关重要。找准焦点、找到案件的突破口,准确理解和引用法律条款,可以化被动为主动,看似死马的案件可能在你手上就起死回生了。依据对方起诉的内容,我方当事人要支付给对方130余万元。但最后的结果却是,我方当事人不仅分文未付,还让对方支付了100多万元。可谓大获全胜。


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律师信息
  • 律师姓名:
    邓盛友
  • 执业律所:
    福建明经律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13504*********970
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